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　　全款購(gòu)買了一套集資房，并拿到了村委會(huì)出具的購(gòu)房證書(shū)和鑰匙，準(zhǔn)備裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)門(mén)鎖被換，房子被他人占有。村委會(huì)負(fù)責(zé)人建議報(bào)警處理。

　　全款購(gòu)買村集資樓

　　裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)房被別人占了

　　白先生是延安人，2013年他給兒子在位于西安市北三環(huán)的幸福公寓購(gòu)買了一套房，支付了全款26萬(wàn)余元以及6000多元的大修基金、裝修押金等。因常年在外地，拿到鑰匙后一直未裝修。今年3月，他準(zhǔn)備裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)門(mén)鎖居然被換了。

　　白先生說(shuō)，他發(fā)現(xiàn)門(mén)鎖被換后，通過(guò)貓眼看到屋里放了很多亂七八糟的東西，感覺(jué)房子已有人開(kāi)始裝修了。“這個(gè)房子是湖北莊村的集資樓，當(dāng)時(shí)樓下就有售樓部，村委會(huì)說(shuō)小區(qū)剩余了幾十套房子可以對(duì)外銷售，手續(xù)都有，買房后合同上、收據(jù)上都有村委會(huì)的公章，而且當(dāng)時(shí)就拿到了村委會(huì)出具的購(gòu)房證書(shū)和鑰匙。”

　　詢問(wèn)物業(yè)及村委會(huì)后，白先生得知，村委會(huì)換屆后，將所有空置房進(jìn)行了登記，沒(méi)人住的就重新分給了村民，有十多戶的房子現(xiàn)在都由村民占有，但他從未收到過(guò)任何通知。“楊姓村主任說(shuō)，村民手上的合同都是假的，我們的合同才是真的，他讓我們報(bào)警或走法律程序。”白先生說(shuō)，報(bào)警后，派出所也沒(méi)有處理此事。目前他還聯(lián)系到了其他3家跟他情況一樣的人。

　　4月21日中午，華商報(bào)記者來(lái)到和白先生情況類似的購(gòu)房者劉先生家。屋內(nèi)堆有沙土，沒(méi)有裝修、沒(méi)有水電，這是一對(duì)來(lái)自河南的老夫妻，74歲的劉先生和老伴徐女士已在這里住了40多天，因擔(dān)心房子被占用，他們也不敢出門(mén)，只能在沒(méi)水沒(méi)電的房子里守著。

　　記者看到，2013年劉先生的兒子簽訂的房屋購(gòu)買合同上寫(xiě)著，項(xiàng)目名稱為幸福公寓(湖北莊集資樓)，出賣人為西安市未央?yún)^(qū)草灘鎮(zhèn)湖北莊村委會(huì)(備注：合同上這里顯示是草灘鎮(zhèn)，后面公章為草灘街道)，合同上有西安市未央?yún)^(qū)草灘街道湖北莊村民委員會(huì)的公章，房款收據(jù)以及幸福公寓購(gòu)房證書(shū)上也有西安市未央?yún)^(qū)未央湖街道湖北莊村村民委員會(huì)的公章。

　　投資建設(shè)者稱村民未交錢(qián)

　　村委會(huì)建議報(bào)警

　　14時(shí)許，記者來(lái)到幸福公寓物業(yè)辦公室，工作人員稱對(duì)此不知情。隨后，記者來(lái)到湖北莊村村委會(huì)，但辦公室大門(mén)緊鎖。

　　21日下午，記者聯(lián)系到湖北莊村楊姓村主任，他稱自己是剛換屆上任的，不清楚具體情況，建議業(yè)主報(bào)警處理。

　　記者隨后聯(lián)系到幸福公寓的投資建設(shè)者何先生，他解釋說(shuō)，幸福公寓是湖北莊村村委會(huì)集資蓋的，他只負(fù)責(zé)蓋樓，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有任何手續(xù)和證件，當(dāng)時(shí)一共建了3棟樓，今年已拆了南邊的兩棟樓，政府給住戶都進(jìn)行了賠償。“現(xiàn)在剩下的是1號(hào)樓，有十多戶的房子被村民換鎖占用，這些村民沒(méi)有交任何房款，楊主任也表示村民手里的購(gòu)房合同是無(wú)效合同，但因?yàn)槎际谴迕瘢瑮钪魅我埠軣o(wú)奈，只能讓業(yè)主報(bào)警處理，但警方又讓村委會(huì)協(xié)調(diào)處理。”何先生說(shuō)，為此，他與村委會(huì)、村民交涉過(guò)多次，但均無(wú)效果，只能建議業(yè)主走法律程序。

　　律師說(shuō)法

　　購(gòu)房者手里的購(gòu)房合同有效嗎?

　　若該房屋無(wú)任何手續(xù)

　　購(gòu)房合同則屬無(wú)效合同 但不影響使用權(quán)

　　陜西豐瑞律師事務(wù)所資深合伙人、律師朱長(zhǎng)江認(rèn)為，本次事件中投資建設(shè)單位稱涉案房屋未取得任何手續(xù)和證件，違反了《土地管理法》和《建筑法》等相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《民法典》，“具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。”因此，購(gòu)房者與村委會(huì)簽訂的涉案房屋買賣合同屬于無(wú)效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人不具有法律約束力。

　　北京大成(西安)律師事務(wù)所律師韓朝澤說(shuō)，該小區(qū)沒(méi)有任何手續(xù)，屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同也屬于無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。但根據(jù)購(gòu)房交付程序來(lái)看，購(gòu)房者在付款后均拿到了房屋的鑰匙，從程序上說(shuō)，房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移完畢，不管合同是否受法律保護(hù)，房屋都屬于購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)，不影響房屋購(gòu)買者的使用權(quán)。

　　陜西保群律師事務(wù)所律師宋偉認(rèn)為，對(duì)沒(méi)有取得建設(shè)審批(用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可等)的房屋，是效力待定合同，若能夠補(bǔ)充取得，合同有效，若無(wú)法補(bǔ)充，合同則無(wú)效。

　　村民強(qiáng)占房子的行為是否違法?

　　村民若強(qiáng)占房屋拒不退出將承擔(dān)一定的侵權(quán)責(zé)任

　　村民強(qiáng)占房子的行為是否違法?朱長(zhǎng)江說(shuō)，根據(jù)《民法典》第二百三十五條規(guī)定，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。村民未就集資房建設(shè)進(jìn)行出資，對(duì)涉案房屋不享有任何權(quán)利，屬于無(wú)權(quán)占有。雖然買房人購(gòu)房行為不受法律保護(hù)，但畢竟付出了錢(qián)款，在房子上添附了合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，村民搶占房屋在一定程度上也存在侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定侵權(quán)責(zé)任。

　　韓朝澤認(rèn)為，強(qiáng)占房子的村民的行為涉嫌違法，與購(gòu)房者相比村民沒(méi)有交納購(gòu)房款，村民強(qiáng)占房屋，違反了《治安管理處罰法》，該村村民沒(méi)有法律依據(jù)，在對(duì)房屋沒(méi)有合法權(quán)利憑據(jù)的情況下，將門(mén)鎖更換對(duì)房屋強(qiáng)行占有，侵害了購(gòu)房人對(duì)房屋的占有和使用權(quán)利，擾亂了社會(huì)公共秩序，情節(jié)嚴(yán)重的甚至可能涉嫌構(gòu)成尋釁滋事罪。

　　宋偉認(rèn)為，如果村民手上也有合同，那么至于有效、無(wú)效，應(yīng)以法院的認(rèn)定為準(zhǔn)，而非村委會(huì)，所以若村民手上合同仍是和村委會(huì)簽訂的，那么村委會(huì)可能涉及一房?jī)少u。

　　村委會(huì)有責(zé)任、義務(wù)幫購(gòu)房者維權(quán)嗎?

　　村委會(huì)作為出賣方屬當(dāng)事人理應(yīng)從中協(xié)調(diào)化解糾紛

　　村委會(huì)作為出賣方，是否有責(zé)任、義務(wù)幫助購(gòu)房者維權(quán)?

　　朱長(zhǎng)江認(rèn)為，村委會(huì)作為出賣人與業(yè)主簽訂買賣合同，雖然合同無(wú)效，但對(duì)于此類違法交易屬于責(zé)任方，對(duì)于村民與買房人之間矛盾產(chǎn)生有不可推卸責(zé)任，理應(yīng)出面調(diào)解矛盾，化解糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

　　宋偉稱，村委會(huì)承擔(dān)的不是協(xié)調(diào)問(wèn)題，本身就是一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)由其負(fù)責(zé)解決。購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院，確認(rèn)合同無(wú)效，房屋出售方返還購(gòu)房款、賠償損失，法院也會(huì)依據(jù)過(guò)失(合同無(wú)效)原則確定雙方的責(zé)任。

　　韓朝澤認(rèn)為，村委會(huì)作為出賣人，收取了購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)在村民和購(gòu)房者之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，幫助購(gòu)房者維護(hù)合法權(quán)益。面對(duì)當(dāng)前情況，劉先生和白先生等權(quán)益受到侵害的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以侵權(quán)人為被告向法院起訴，要求村委會(huì)排除妨害。

　　同時(shí)，韓朝澤建議，對(duì)購(gòu)買村莊集資樓要慎重考慮，核實(shí)該村莊集資樓的手續(xù)是否完備、是否能夠辦理房產(chǎn)證、是否與村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間存在爭(zhēng)議糾紛等情形。此外，村民應(yīng)遵紀(jì)守法，若認(rèn)為權(quán)益受損，應(yīng)依法維權(quán)，不應(yīng)采取強(qiáng)占房屋的行為，以免涉嫌違法。

　　華商報(bào)記者 田睿 攝影 鄧小衛(wèi)