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 “中國的房地產(chǎn)開發(fā)商是中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營則是一種沒有任何社會價值的企業(yè)模式，應(yīng)該取消�！�4月13日晚上，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海博士接受記者采訪時，開門見山地亮出自己的觀點，“他們倒賣的是土地、資金、房屋建設(shè)活動、成品房屋等。”
 曹建海類比說，如果我們創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個商業(yè)模式，他們只要設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計商、汽車制造商制造，并成為消費者得到汽車的惟一提供商�！斑@將是多么荒唐的事情!”這已經(jīng)是第三次記者就中國房地產(chǎn)業(yè)采訪曹建海，記者依然嘆服他看問題的獨到視角。
 那么，荒唐的事情在中國是怎么成為現(xiàn)實的？

現(xiàn)行體制強插的一個環(huán)節(jié)

 “房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)行體制強插的一個環(huán)節(jié)�！睘榱苏撟C自己的觀點，曹建海從中國第一個房屋開發(fā)公司的由來說起。
　　中國房屋建設(shè)開發(fā)公司是我國第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月鄧小平發(fā)表了《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，提出建筑業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和住房改革的構(gòu)想，當(dāng)時擔(dān)任國家建委主管領(lǐng)導(dǎo)的肖桐提出了“試辦開發(fā)公司從規(guī)劃設(shè)計開始成套建房賣房”的主張，肖桐還提出一個公式：“房地產(chǎn)=建筑+金融”。到2004年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營法人企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到了5.9萬家。
　　曹建海通過研究發(fā)現(xiàn)，在國外房地產(chǎn)業(yè)中并不存在這么多基本上不做任何物質(zhì)勞動和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，美國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)商都是建筑企業(yè)。他說：“這些大型建筑開發(fā)企業(yè)基于核心能力的要求，也可以把現(xiàn)場營造業(yè)務(wù)外包，保留建筑設(shè)計、建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制、房屋銷售、不動產(chǎn)金融等核心業(yè)務(wù)。由于美國的土地是私有制，建筑開發(fā)商不可能從購置的土地中發(fā)掘出什么價值，所以美國最大的房地產(chǎn)建筑開發(fā)企業(yè)每年獲得的利潤，拿到中國只能算是微薄的水平�！�
 “而中國房地產(chǎn)開發(fā)公司的組建方案是有問題的，與肖桐的設(shè)想也是有差距的!我們從中既看不到建筑，更看不到房地產(chǎn)金融�！辈芙êＵf，開發(fā)公司只賣房子，成為了一個不折不扣的貿(mào)易公司。

沒有競爭對手的暴利獲得者

 “設(shè)計上存在缺陷的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對社會的危害是慢慢體現(xiàn)出來的�！睂�這個問題，曹建海還是從歷史說起。
 上個世紀(jì)90年代之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于解決我國多種經(jīng)濟成分并存條件下非公人員購買住房起了不可或缺的作用，他研究發(fā)現(xiàn)，那個時候，由于存在大量的單位分房，房地產(chǎn)開發(fā)公司有一個強大的競爭對手，其利潤水平還局限在一定范圍，甚至發(fā)生過1991~1993年全行業(yè)虧損的局面。根本的變化從1998年下半年發(fā)生，原因在于取消了福利分房，實行住房分配貨幣化�！斑@個時候消費者購買住房只能通過開發(fā)商，開發(fā)商在沒有競爭對手的情況下直接面對一個龐大的住房需求市場，迎來了有史以來的最好的‘黃金時代’”。
 曹建海還提到了一個重要的變化：國企改革速度加快，大量價值多元取向、不以牟利為惟一目的的國有開發(fā)公司改制為以牟利為單一目的的民營公司，而房屋的價格又可以由開發(fā)商自主定價，不受任何約束，于是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成為“富豪批量制造業(yè)”。
 “現(xiàn)在來看經(jīng)濟適用房實際是政府給開發(fā)商制造的競爭對手。只有在經(jīng)濟適用房的開發(fā)中，房地產(chǎn)公司才最像一個服務(wù)商，他們從中拿到的報酬也是相對合理的�！辈芙êＵf，“政府在經(jīng)濟適用房建設(shè)過程中甚至完全可以取消開發(fā)商這個環(huán)節(jié)，而由政府自己成立的住宅發(fā)展機構(gòu)直接組織房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中的設(shè)計、建筑、銷售等活動�！�
 他還從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源提出問題：房地產(chǎn)開發(fā)的資金大都來源于銀行的信貸、建筑企業(yè)的墊款、消費者的預(yù)售房款，“如果不是制度設(shè)計的問題，我不知道開發(fā)公司憑什么運作如此龐大的社會資金？”
 曹建海得出的結(jié)論是：中國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不是一個真正意義上的企業(yè)，它們壟斷了住宅開發(fā)的組織管理功能，而這些功能本來應(yīng)該由政府或者至少由政府設(shè)立的事業(yè)單位來承擔(dān)。

解決房價高漲的方案

 “目前所有的政策都指向房價上漲�！闭劦椒績r瘋漲時，曹建海憂慮地說，中央政府緊縮銀根、地根的政策不僅沒有約束開發(fā)商，反而被其利用。
 經(jīng)過這些年的瘋狂掠奪，開發(fā)商手中都積累了巨額資本；國外基金通過各種方式進入中國房地產(chǎn)業(yè)；建筑企業(yè)墊資以及預(yù)售房得到的資金，“這四方面的原因使緊縮銀根限制不了開發(fā)商”。
 “緊縮地根打擊了所有老百姓”，曹建海說，“地方政府由此發(fā)現(xiàn)土地是稀缺的資源，一定會想辦法把土地價格拍到最高限，開發(fā)商正好可以借助政府拍地坐地漲價。由此，地方政府和開發(fā)商形成了‘錘聲一響，房價亂漲’的‘雙簧’關(guān)系，造成了房價高漲的局面�！�
 “上個世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟因此一落千丈，一直低迷到現(xiàn)在，我們討論問題的最終落腳點是要解決開發(fā)商暴利和房價虛高，避免蹈日本的覆轍�！辈芙êＵJ(rèn)真地說。
 他開出的“藥方”包括三個方面。
 “立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業(yè)用途的土地上的低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機制�！辈芙êＵf，中國目前人均居住面積已經(jīng)超過26平方米了，為了徹底激活龐大的房地產(chǎn)存量市場，他建議：“現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法規(guī)定住房用地70年后由政府收回，在保持土地國家所有的前提下把房屋土地使用權(quán)延長為永久性的，實現(xiàn)房地合一后房屋存量交易就會活躍，可以有效抑制目前難以控制的建設(shè)開發(fā)活動。”曹建海強調(diào)說：“政府的功能就是規(guī)劃，通過土地交易謀取利益不是政府的應(yīng)有職責(zé)�！�
 “徹底改革城市建設(shè)開發(fā)體制，取消房地產(chǎn)開發(fā)商這樣一個中間商環(huán)節(jié)，恢復(fù)建筑企業(yè)房屋生產(chǎn)者的地位。”曹建海分析。
 “還要征收較高水平的不動產(chǎn)稅，迫使擁有多套房屋的人拋售多余的房產(chǎn)，發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源合理配置上的作用。”曹建海最后說。(楊兆敏)