西部網(wǎng)訊(記者 李卓然 馬晴茹)今年1月1日起,《西安市物業(yè)服務收費管理辦法》正式實施(以下簡稱《市辦法》)。西安物業(yè)費進入“一費制”時代,你家小區(qū)物業(yè)費是漲了還是降了,調(diào)整后有什么具體變化?西部網(wǎng)、陜西頭條記者走訪西安多小區(qū)后發(fā)現(xiàn),新規(guī)仍在過渡中,多數(shù)小區(qū)處于業(yè)主投票表決環(huán)節(jié)。
物業(yè)新規(guī)自1月1日起開始施行
大多小區(qū)卻仍在征求意見中
西安市融創(chuàng)·南長安壹號小區(qū)業(yè)主周先生反映稱,小區(qū)物業(yè)此前已貼出通知,將實行物業(yè)服務費“一費制”,但通知里卻說調(diào)價程序需要有一定的過渡時間,目前仍按照之前的收費標準收費。
“小區(qū)通知,物業(yè)費收費和停車服務費并非從2021年1月1日起執(zhí)行,物業(yè)企業(yè)需要履行1至3個月的法定調(diào)價程序后才能執(zhí)行新標準。但我對此很難理解,為何這么好的政策推行起來這么緩慢?為何不能在去年新的《市辦法》印發(fā)時,就著手準備?”周先生說。
周先生告訴記者,目前他們小區(qū)物業(yè)正在進行入戶調(diào)研,“但具體什么時候能執(zhí)行,卻沒有確定”。
無獨有偶,西安中航華府小區(qū)業(yè)主潘女士反映,小區(qū)物業(yè)部門目前仍繼續(xù)按照舊政策收取物業(yè)費、停車費,“雖然給我們通知說調(diào)價程序有1至3個月的過渡期,但卻沒有說明過渡多久,交的錢會不會多退少補,感覺物業(yè)就是在拖延時間”。
西部網(wǎng)、陜西頭條記者在采訪中了解到,萬科金域東郡、榮城小區(qū)、萬象春天等多個小區(qū)物業(yè)都發(fā)出通知,已經(jīng)啟動物業(yè)費、停車費調(diào)價程序,但目前均處于征求業(yè)主意見階段。
政策推進存在哪些難點?
規(guī)定程序多、業(yè)主調(diào)研難
多年從事物業(yè)管理行業(yè)的王永(化名)告訴記者,其實從去年12月份開始,西安很多小區(qū)已經(jīng)在推進新政落地,但因為每個樓盤項目情況都不同,業(yè)主的認知也不一樣,推行難度較大。“很多物業(yè)已經(jīng)在小區(qū)做公示、調(diào)研、反饋等工作,難點主要在于業(yè)主參與時間,所以調(diào)研方式也比較多元,主要有前臺咨詢、微信、QQ等方式,線上線下都可以征求意見。”
王永告訴記者,很多中高端小區(qū)原來定價實施的是政府指導價,物業(yè)費1.5元,加電梯費0.5元、垃圾費0.2元以及附加的增值服務費。
“政策要求,新政未開始實施前可按原標準收費,但業(yè)主認為,自1月起,繳費就應該按新政要求來,堅持用新政標準繳費。而很多中高端小區(qū)的原收費標準高于新政規(guī)定的指導價,這也讓物業(yè)在過渡期一直處于虧損狀態(tài),所以,物業(yè)方也想盡快推進,及時止損。”王永說。
同樣從事物業(yè)服務的業(yè)內(nèi)人士趙先生說,作為物業(yè)服務企業(yè),必須按照主管部門的要求,履行調(diào)價程序。但由于涉及到全體業(yè)主的利益,在征求全體業(yè)主有效意見的過程中,必然需要一個時間過程。“我們只能把政策內(nèi)容、調(diào)價程序等方方面面,通過各種渠道讓業(yè)主知曉,盡快征集業(yè)主意見,盡早推動政策落地實施。”
針對業(yè)主疑問,此前西安市發(fā)改委在政策解讀中明確提出,住宅小區(qū)停車服務費并非自2021年1月1日起即執(zhí)行80元/車位·月。物業(yè)費標準(實行“一費制”)與停車費標準應當同時調(diào)整,物業(yè)企業(yè)需履行法定調(diào)價程序后才能執(zhí)行新標準。
執(zhí)行新的物業(yè)收費政策時,物業(yè)企業(yè)應當按照即將實施的《民法典》及《市辦法》第三十三條的規(guī)定及時履行調(diào)價程序,將物業(yè)費標準(實行“一費制”)與停車費標準同時進行調(diào)整,做好新政策的落實。
也就是說,《市辦法》及新的收費標準雖然從2021年1月1日起生效,但物業(yè)企業(yè)須按照《市辦法》的規(guī)定完成發(fā)布方案、征求意見、服務等級確認、收標準抄送告知等程序,需要一定的過渡時間(1至3個月,根據(jù)小區(qū)具體情況而定),在調(diào)價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費標準執(zhí)行。
政策如何不淪為“一紙空談”?
政府要加強政策執(zhí)行力度
眼下,《市辦法》并沒有如期而至,不少小區(qū)才剛剛開始啟動調(diào)價程序。有業(yè)主擔心,隨著時間的推移,這樣的政策會不會最后成為“一紙空談”?
對此,陜西省社科院熱點問題專家王曉勇認為,新的《市辦法》出臺既是對政府執(zhí)行力的考驗,但預留的1至3個月過渡期限,也讓不少物業(yè)服務企業(yè)鉆了空子,“如果政府不能堅決推行《市辦法》,估計很多物業(yè)服務企業(yè)也就會不了了之。”
王曉勇說,在事關(guān)民生問題方面,政府要維護業(yè)主利益,加強政策執(zhí)行力度,制定懲處辦法,對違規(guī)物業(yè)服務企業(yè)進行嚴懲;業(yè)主要學會運用法律武器,維護自己的權(quán)益;物業(yè)服務企業(yè)要著眼長遠,以服務為本,利民惠民,加快推進《市辦法》落地生效。
“可以建立物業(yè)服務企業(yè)責任人制度,對拒不執(zhí)行新規(guī)的物業(yè)服務企業(yè)進行懲處,別讓利民的好政策只是‘聽起來美’。”王曉勇說。
記者了解到,日前,西安市市場監(jiān)管局要求,按照《市辦法》中“各級市場監(jiān)督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處”的職責分工,其將積極配合發(fā)改委、住建部門和街辦、社區(qū)的工作,暢通12315投訴舉報,對違反《價格法》等相關(guān)法規(guī)的物業(yè)服務收費行為將進行查處。
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物業(yè)一費制適用于哪些區(qū)域、哪類小區(qū)?
未成立業(yè)主大會的小區(qū)、保障性住房等
西部網(wǎng)、陜西頭條記者梳理發(fā)現(xiàn),根據(jù)《陜西省定價目錄》《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定,物業(yè)服務收費按照物業(yè)服務的不同性質(zhì)和特點,分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價;需要實行物業(yè)費“一費制”和降低停車服務費的住宅小區(qū)存在范圍限制。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價,《市辦法》制定了與物業(yè)服務等級相對應的基準價和浮動幅度。政府指導價的物業(yè)服務收費標準為最高限價,物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容等情況,在政府指導最高限價的范圍內(nèi)約定本住宅項目的物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。
已成立業(yè)主大會(業(yè)委會)的,以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型(如辦公、商鋪)等政府定價范圍以外的物業(yè)服務費、停車服務費及其他服務費(特約、增值服務等)實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準,不強制要求執(zhí)行物業(yè)費“一費制”和新的停車服務費標準,是否調(diào)整收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會雙方協(xié)商,通過合同約定。
物業(yè)收費指導標準適用新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、國際港務區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務收費行為。
西咸新區(qū)、長安、高陵、藍田、閻良、臨潼、周至、鄠邑按照《陜西省定價目錄》規(guī)定的定價權(quán)限,可參照《市辦法》中的物業(yè)服務收費指導標準執(zhí)行,也可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實際情況自行制定。
調(diào)整后的物業(yè)費實行“一費制”各等級收費標準。(來源:西安市發(fā)改委)實行政府指導價的物業(yè)費及停車服務費怎么調(diào)整?
停車費降低、物業(yè)費實行“一費制”
根據(jù)《市辦法》規(guī)定,調(diào)整后的物業(yè)費實行“一費制”,將公攤電費、電梯費納入其中,高層一級服務每月2.2元/平米,二級服務每月1.9元/平米,三級服務每月1.5元/平米,等外服務每月1.2元/平米。
住宅小區(qū)停車服務費調(diào)整為室內(nèi)停車場一類每月80元/車位、二類每月60元/車位兩個類別,并明確室內(nèi)停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別,停車服務費調(diào)整為每月60元/車位。室內(nèi)臨時停車一類由原來的8小時為一次5元,調(diào)整為4小時為一次2.5元,二類由原8小時為一次4元,調(diào)整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調(diào)整為4小時為一次2元。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車停車收費實行市場調(diào)節(jié)價。
那么,實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行等級服務、等級收費,那物業(yè)服務收費等級標準如何確定呢?
依據(jù)《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》規(guī)定的服務等級標準,物業(yè)由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級,按照高層、多層分別制定。各等級標準均由“基本要求”“房屋管理”“共用設施設備”“公共秩序維護”“保潔服務”“綠化養(yǎng)護管理”“社區(qū)文化建設”等七大項內(nèi)容組成。
在客服管理中,一級標準要求項目客服人員人均服務戶數(shù)不多于500戶。物業(yè)管理區(qū)域設有服務接待中心,有固定的辦公場所,設置并公示24小時服務電話;“共用設施設備”服務項目要求實行24小時報修受理值班制度;“公共秩序維護”服務項目要求設有安防監(jiān)控報警系統(tǒng)的,應設置24小時值守,并依法保留錄像資料。在“保潔服務”中對于小區(qū)各設施的清潔次數(shù)也有要求。
同樣,《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》中對于二、三級物業(yè)服務也有明確要求。物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)《標準》確定本物業(yè)項目的物業(yè)服務等級、對應的物業(yè)收費標準,在政府指導價范圍內(nèi)與業(yè)主通過《前期物業(yè)服務合同》或《物業(yè)服務合同》確定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準等內(nèi)容。服務等級經(jīng)物業(yè)項目所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門認定,收費標準抄送告知同級發(fā)改部門和市場監(jiān)管部門。
如果業(yè)主對物業(yè)服務不滿意該找哪個部門投訴?
由各級發(fā)改委、住建和市場監(jiān)管部門分工負責
根據(jù)《市辦法》規(guī)定,物業(yè)服務和收費的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則,實行市、區(qū)(縣)分級管理,由各級發(fā)改委、住建和市場監(jiān)管部門分工負責:
物業(yè)收費標準的制定——市發(fā)改委負責牽頭制定西安市物業(yè)服務收費管理辦法和物業(yè)收費標準及其他有關(guān)政策規(guī)定;各級發(fā)改部門負責做好物業(yè)服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
物業(yè)服務標準和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定,制定物業(yè)管理服務相關(guān)政策規(guī)定;各級住建部門負責做好物業(yè)服務相關(guān)政策貫徹落實、宣傳培訓,加大對物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督檢查,將物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理,建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。
物業(yè)違規(guī)收費問題的查處——各級市場監(jiān)管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。
物業(yè)服務合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題,需要業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
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