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　近日，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的西安昔日最大游樂園運(yùn)營方——西安未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)拍賣成功，最終以起拍價(jià)1182萬元被杭州大愚投資“收入囊中”。

　　經(jīng)歷中止、流拍波折后 西安未央湖游樂園1182萬元成交

　　近日，阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，“西安未央湖游樂園有限公司100%股權(quán)”成交，競得方為杭州大愚投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱：杭州大愚）。此次拍賣吸引1999次圍觀，18人設(shè)置提醒，1人報(bào)名，出價(jià)1次。

　　最終，西安未央湖游樂園有限公司（簡稱“未央湖公司”）100%股權(quán)成交價(jià)為1182.09萬元，與起拍價(jià)完全一致，相比2110.87萬元的評(píng)估價(jià)則等于是打了“5.6折”。

　　這不是未央湖公司第一次上架拍賣。2023年4月，未央湖公司首次掛牌競拍，因案外人提出異議向法院申請(qǐng)中止拍賣，當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)2136.53萬元，起拍價(jià)1496萬元。

　　今年10月7日，未央湖公司再次掛牌，評(píng)估價(jià)調(diào)整為2110.87萬元，起拍價(jià)調(diào)整到1477.61萬元。這次拍賣雖然引來3432次圍觀、44人設(shè)置提醒，但因無人出價(jià)導(dǎo)致流拍。

　　也就是說，相比10月初，未央湖公司評(píng)估價(jià)未變，再次下調(diào)起拍價(jià)后終于底價(jià)成交。

　　“在股權(quán)拍賣中，評(píng)估價(jià)是由具有評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)運(yùn)用一定方法，對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而得出的價(jià)格。評(píng)估主要方法有未來收益現(xiàn)值法、重置成本法、市價(jià)法、清算價(jià)格法等。”資深財(cái)稅專家、西北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院企業(yè)導(dǎo)師仝鐵漢表示，通常成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)可能涉及三方面原因：一是市場各方不看好所拍股權(quán)，參與者少，無法通過競價(jià)而抬高價(jià)格；二是評(píng)估價(jià)格存在虛高現(xiàn)象，真正的成交價(jià)格可能基本真實(shí)地反映了股權(quán)內(nèi)在價(jià)值；三是原股東急于盡快出手，由此愿意以較低的價(jià)格成交。

　　競買公告顯示，未央湖公司拍賣成交后，買受人須在拍賣成交后30日內(nèi)將拍賣余款繳入指定賬戶。買受人逾期未支付拍賣款或未辦理交接手續(xù)，法院可以裁定重新拍賣。

　　易主背后 盤活項(xiàng)目的關(guān)鍵是資金

　　未央湖游樂園是西安市民非常熟悉的存在，位于未央?yún)^(qū)未央湖街道辦環(huán)湖南路，1997年5月建成開放，園區(qū)占地約780畝，其中水域面積約350畝，曾是西北最大人工湖之一。

　　企查查顯示，未央湖公司股東早期由幾位自然人組成，后經(jīng)過數(shù)次股權(quán)變更，收歸西安本土知名房企雅荷地產(chǎn)旗下。未央湖公司目前的實(shí)際控制人，同時(shí)還控制西安新大陸集團(tuán)，并擔(dān)任雅荷集團(tuán)及“雅荷系”多家地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)公司法定代表人。

　　此次拍下未央湖公司的杭州大愚是誰？

　　華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾咦⒁獾剑�這家公司經(jīng)營范圍是投資管理、投資咨詢，股東為兩名自然人。值得一提的是，此前拍下未央湖公司后，杭州大愚發(fā)生了工商變更，公司5名原股東退出。這5名原股東在陜西、浙江參股多家企業(yè)，涉及健康、餐飲、建材、科技等領(lǐng)域。

　　在資深文商旅策劃人士夏強(qiáng)看來，對(duì)未央湖公司原股東來說，由于未央湖游樂園年限變長、設(shè)施老化、競爭力下降，經(jīng)營效益大為縮減，自然樂于將這樣的資產(chǎn)拋出去。當(dāng)然，隨著未央湖周邊區(qū)域居住人口增加帶來大量垂直客戶，這樣的老項(xiàng)目也具備“盤活”潛力。易主或給未央湖游樂園帶來新的機(jī)會(huì)、新的理念，但解決問題的關(guān)鍵是是否有資金注入。

　　免門票近一年 園區(qū)設(shè)施待更新維護(hù)

　　二十年前，未央湖游樂園是西安游樂項(xiàng)目最多、設(shè)備最全的大型游樂園，擁有40余種現(xiàn)代化游樂設(shè)施，包括78.8米的蹦極塔、超大摩天輪等，是市民休閑度假首選。不過，隨著城市發(fā)展，新建公園、主題樂園涌現(xiàn)，未央湖游樂園逐漸失去了往日吸引力。

　　2023年10月，未央湖游樂園在官微發(fā)出招商公告，提出園區(qū)自2024年1月1日起免門票，并將劃分為十大功能區(qū)，每一功能區(qū)域招一家商戶進(jìn)行投資管理，商家可獨(dú)立運(yùn)營。

　　11月7日下午，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾咴谖囱牒�游樂園看到，因工作日緣故，游客數(shù)量不多。環(huán)湖風(fēng)光旖旎，但不少游樂設(shè)施老舊且已關(guān)閉，園內(nèi)部分區(qū)域也缺乏必要維護(hù)。

　　一家游樂項(xiàng)目經(jīng)營者表示，現(xiàn)在多是家長帶孩子來玩，節(jié)假日、暑假期間游客會(huì)多一些，比如今年國慶時(shí)就不錯(cuò)，“問題是園區(qū)整體還沒有做起來，也缺乏對(duì)外宣傳。”

　　失去房地產(chǎn)“反哺” 游樂園還是一門好生意嗎？

　　過去很長一段時(shí)間里，國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)，尤其是游樂園項(xiàng)目與房地產(chǎn)高度綁定。

　　華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾吡私獾�，最初涉足游樂園、主題樂園的運(yùn)營商，主要是華僑城、長隆、華強(qiáng)方特、恐龍園等少數(shù)幾家。但近十多年里，萬達(dá)、恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)等多家房企先后進(jìn)軍，這個(gè)行業(yè)一度陷入“多國混戰(zhàn)”時(shí)代。

　　作為西安較早落成的游樂園，未央湖游樂園在運(yùn)營中也與地產(chǎn)行業(yè)有較高關(guān)聯(lián)并在很大程度帶動(dòng)了周邊區(qū)域開發(fā)。例如，雅荷作為運(yùn)營參與方，開發(fā)的雅荷度假山莊、雅荷藍(lán)灣等項(xiàng)目均距未央湖游樂園不遠(yuǎn)。此外，未央湖游樂園周邊，還有留園森林別墅、倚能維蘭德小鎮(zhèn)、長慶湖濱花園、豐源美佳別墅等，是西安最早的別墅區(qū)之一。

　　與全國其他城市模式相似，近年西安新建游樂園、主題公園項(xiàng)目，如樂華城、華僑城歡樂谷、原規(guī)劃中的西安恒大文旅城等也有不少帶動(dòng)了周邊開發(fā)或需要房地產(chǎn)“反哺”。然而，伴隨近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，文旅類項(xiàng)目及游樂園、主題公園項(xiàng)目，似乎也失去了地產(chǎn)“反哺”，需要找到新的、合適的運(yùn)營方式。

　　不過，在夏強(qiáng)看來，西安作為文旅產(chǎn)業(yè)大市和強(qiáng)市，除了自身豐富旅游資源與歷史文化沉淀，仍有空間承載更多當(dāng)代文旅消費(fèi)業(yè)態(tài)，游樂園和主題公園即是有益補(bǔ)充。他認(rèn)為，一個(gè)城市可以有多個(gè)主題樂園，滿足不同客群并減少消費(fèi)疲勞，例如，美國奧蘭多迪士尼世界有四個(gè)樂園包括了神奇王國、動(dòng)物王國、好萊塢影城和未來世界等不同主題。

　　“過去國內(nèi)游樂園、主題公園主要通過建地產(chǎn)、社區(qū)項(xiàng)目的盈利反哺，即‘旅游+地產(chǎn)’商業(yè)模式來解決資金問題，同時(shí)也解決產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的商業(yè)模式問題。”夏強(qiáng)表示，而在房地產(chǎn)逐漸失去“輸血”功能后，意味著游樂場、主題公園需要更多提升自身經(jīng)營能力去應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。 華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?李程