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　海報新聞記者 田柳 報道

　　日前，河南鄭州的李先生向海報新聞記者反映，自己全款購房多年后發(fā)現(xiàn)房子早已被開發(fā)商抵押給銀行，辦不下來房產(chǎn)證，并且可能面臨法院的強制執(zhí)行。律師表示，法院若認定抵押權(quán)有效，后續(xù)會進入強制執(zhí)行程序中，但業(yè)主方存在救濟途徑。

　　河南鄭州碧源月湖榮園小區(qū)業(yè)主李先生告訴記者，他于2016年在該小區(qū)全款購得房屋，2018年6月已經(jīng)交房，并裝修入住，但開發(fā)商遲遲不配合辦理房產(chǎn)證網(wǎng)簽。直到2020年他才得知，自己的房子早已被開發(fā)商抵押給了銀行，該小區(qū)共有82名業(yè)主碰到了同樣的情況。

碧源月湖榮園小區(qū)內(nèi)部

　　記者了解到，2019年11月20日，河南碧源弘泰置業(yè)有限公司作為抵押人，自愿以其惠濟區(qū)月湖北路39號的82套住宅為碧源建工有限公司提供擔保，擔保債權(quán)的最高本金金額為1億元。鄭州銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并未及時償還本息。幾年過去，由于貸款違約，現(xiàn)仍有59套房屋未解押。目前鄭州銀行已起訴開發(fā)商，這些房屋的產(chǎn)權(quán)懸而未決。

　　業(yè)主李先生表示疑惑，已經(jīng)賣出的房子仍被開發(fā)商用作抵押，抵押權(quán)是否成立，開發(fā)商的行為是否違法？

　　就以上問題，記者采訪到北京市中聞律師事務所執(zhí)業(yè)律師郭航宇，其表示，其中的關(guān)鍵就在于銀行與開發(fā)商簽訂抵押合同時，銀行是否為善意的，是否盡到了審查義務。如果在簽訂抵押合同時，銀行已查驗了不動產(chǎn)登記證明，并進行相應的實地查驗等審慎調(diào)查行為，那么銀行的抵押權(quán)就是成立的，相反則有可能被法院認定為抵押權(quán)未成立。

　　“開發(fā)商的行為涉嫌違法。因為抵押行為導致購房者無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房者有權(quán)要求解除合同，同時要求開發(fā)商賠償。但是開發(fā)商的這一違法行為不能直接推翻銀行抵押權(quán)的成立。”郭航宇解釋。

　　此外，根據(jù)李先生的講述，有業(yè)主懷疑，在這種情況下，銀行有沒有因疏于審查抵押物而違規(guī)放貸？

　　河南澤槿律師事務所主任付建在接受記者采訪時分析，銀行是否存在違規(guī)放貸，是要看銀行辦理貸款的負責人是否與開發(fā)商存在利益輸送或者其他違反國家規(guī)定的行為。如果銀行工作人員發(fā)放貸款符合相關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的償還能力等情況進行了嚴格審查，并對擔保的可靠性進行了合理的審查，且和開發(fā)商之間沒有利益輸送關(guān)系，則可能不構(gòu)成違法發(fā)放貸款，此時，銀行需要自行承擔責任，銀行可以向經(jīng)辦相關(guān)事項的工作人員進行追責。

　　在采訪中，李先生也向記者表達了擔憂，他擔心最終自己的房子會被法院強制執(zhí)行。就此，郭航宇也給出了解釋：法院若認定抵押權(quán)有效，即便是進入到強制執(zhí)行程序后，業(yè)主方也是有救濟途徑的。

　　“業(yè)主可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的規(guī)定向執(zhí)行法院提起異議，在符合29條規(guī)定‘在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十’的情況下，是可以對抗法院的強制執(zhí)行的。”