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“幾年了，一直沒有解決。”北京市朝陽區(qū)居民王珍（化名）近日向《法治日報》記者反映，幾年前她家樓上的一位業(yè)主在裝修時把陽臺改造成廚房，引起鄰居們不滿。投訴到物業(yè)公司后，物業(yè)公司通知該業(yè)主將房屋結構恢復原狀，但其一直不予理睬。這事兒多次協(xié)商未果，就這樣不了了之。王珍對此十分無奈。

　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在裝修房屋時私自改造房屋結構的現(xiàn)象并不少見。除了將陽臺改造成廚房外，還有的將廚房改造成衛(wèi)生間，把入戶門由內開改外開等。

　　根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，房屋結構不能隨意改造。將沒有防水要求的房間或者陽臺改建為衛(wèi)生間、廚房間的，屬于違法行為。

　　受訪專家認為，業(yè)主在裝修房屋時私自改造房屋結構不但違法，而且影響鄰居的居住安全，還會對建筑物造成損害。治理私自改造房屋結構現(xiàn)象，應把好關口，在小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)公司服務合同中，列入對業(yè)主裝修時私自改造房屋結構的禁止性規(guī)定和相應的違約責任；行政主管機關設置專門的投訴電話，受理群眾對違法拆改的舉報并予以嚴查，提高私自改造房屋結構的違法成本。

　　私自改造房屋結構

　　違反規(guī)定影響安全

　　幾年前，王珍所在單元樓的一位業(yè)主裝修，把陽臺改成了廚房，還安裝了落地櫥柜、煤氣灶和抽油煙機，改了水路并在陽臺的一側安裝了水槽。一到做飯時間，油煙和排水問題就會影響周圍鄰居。為此多位居民找到物業(yè)公司反映情況，物業(yè)公司通知該業(yè)主，明確不允許將陽臺改為廚房，并在樓道里張貼了告示。

　　王珍告訴記者，物業(yè)公司上午貼了告示，下午就被人撕掉了。居民們在社交群里議論紛紛，要求物業(yè)公司解決此事，但改造房屋的業(yè)主和物業(yè)公司都沒了后續(xù)動作，問題到現(xiàn)在依然存在。

　　同樣因鄰居裝修改造房屋造成不便的還有家住北京市四環(huán)外一老小區(qū)的邱女士。

　　邱女士住的是一棟18層高的塔樓，每層住戶多，且樓道較為狹窄，因此當初建造的時候每棟居民的戶門都是向內開的。2022年，一對小夫妻買下她家旁邊的房子，兩家的門呈90度夾角緊挨著。沒想到，小夫妻倆在對房子進行裝修時，把戶門內開門改成了外開門。一旦對方家門開到最大，不僅門把手經常砸到她家門上，還會把她家的門完全堵住。

　　“有天早上我出門，結果‘兩眼一黑’，原來是鄰居也要出去，他們家的門把我們家堵得嚴嚴實實，我只好等他家把門關上才能出去。”邱女士說，這種情況經常發(fā)生，導致每次出門前都要先聽聽有沒有開門聲，這讓她覺得十分不便。

　　記者近日走訪北京市多個小區(qū)注意到，“廚房”是最常被改造的：有的小區(qū)房屋格局是廚房附帶一個陽臺，有不少業(yè)主將灶臺挪至陽臺，并將煙囪改道，直接從陽臺排油煙，廚房只留操作區(qū)；有的小區(qū)房屋格局是客廳外有陽臺，有業(yè)主直接將陽臺作為廚房，操作區(qū)和灶臺都在陽臺上。公開資料顯示，還有一些業(yè)主將廚房改為衛(wèi)生間。

　　那么，業(yè)主在裝修時能否私自改造房屋結構？

　　北京聯(lián)合大學應用技術學院教授李凌認為，業(yè)主在裝修時將自家廚房改成衛(wèi)生間、將沒有防水要求的陽臺改建為衛(wèi)生間或廚房等行為，不但違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，而且對鄰居、對自己、對建筑物的安全都是有害無益。比如建筑物設計本身考慮了排水、防水、排風等問題，安裝了水管、燃氣管道和排風管道等，私自改造房屋結構會影響這些管道的安全。

　　“建筑物內的廚房煙道通常是公共煙囪，改成衛(wèi)生間后，盡管使用的地漏含有密封性能，但是不管怎樣密封，時間久了總會有衛(wèi)生間的味道散發(fā)出來，在廚房煙道排衛(wèi)生間的氣體，影響樓上的居民。而對樓下鄰居來說，樓上業(yè)主私自將廚房改衛(wèi)生間，嚴重影響其他居民的居住體驗和生活質量，心理上會感覺十分不適，還存在漏水、滲水等安全隱患。”李凌說。

　　業(yè)主法律觀念淡薄

　　隨意改造不計后果

　　記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主因私自改造房屋結構而受到處罰。

　　近日，浙江省溫州市龍灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局對一起將“沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間”違規(guī)裝修案件下達處罰決定書，責令其限期恢復原狀并依法繳納罰款750元。

　　2023年12月22日，龍灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局永中執(zhí)法中隊根據(jù)移送案件，立案調查某戶涉嫌違法裝修，擅自將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，并在房間里安裝了水管、馬桶等設施。

　　經調查，當事人在室內裝修過程中將房屋原規(guī)劃設計圖紙上兩處衛(wèi)生間推平并分隔成8個房間，每個房間帶一個衛(wèi)生間，對外出租，存在將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的違法行為。

　　上海市寶山區(qū)也曾發(fā)生過承租人私自將陽臺改為廚房而受處罰的案件。

　　據(jù)報道，上海市寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)月浦中隊接12345市民熱線舉報，稱某住戶經常在陽臺燒菜，存在油煙擾鄰現(xiàn)象。執(zhí)法隊員現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)，此房屋已由產權人出租，承租人在房屋陽臺西側墻壁安裝一臺小型抽油煙機，用于電磁爐燒菜。

　　執(zhí)法隊員認為，房屋陽臺在使用性質上不允許改做廚房，該承租人的行為違反了《上海市住宅物業(yè)使用規(guī)定》相關規(guī)定，遂依法向其開具《責令改正通知書》，責令其限期改正。

　　在國家已有明確規(guī)定且處罰案例頻頻的情況下，為何仍有不少居民私自改造房屋結構？

　　家住北京市郊區(qū)的陳女士告訴記者，她是聽從了裝修人員的建議將自家陽臺改成廚房。

　　彼時，陳女士買了一套50平方米大小的二手房，沒有客廳，只有一個小門廳。裝修時，裝修人員告訴她，她家的廚房連著北陽臺，可以把北陽臺改造成廚房，這樣家里的空間利用率會高一些。陳女士覺得裝修人員說得有道理，就同意了裝修方案，在陽臺的一邊裝水池子，在對面裝燃氣灶。

　　“最麻煩的是管道改造。裝修人員先讓我聯(lián)系燃氣公司改了燃氣管道，直通放在陽臺的燃氣灶。為了改造下水道，裝修人員把衛(wèi)生間和陽臺之間的隔離墻開了一個圓孔，將PVC下水管道貼著墻邊從陽臺直通衛(wèi)生間里，用一個三通把水管接到洗臉池的下水管上，直接排進下水道。”陳女士回憶，“當時根本沒想到這樣做是違規(guī)的。”

　　北京市康達律師事務所高級合伙人、北京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞂＜颐消惸确治�，一些業(yè)主私自改造房屋結構的原因包括多個方面，比如對房屋的空間布局不滿意，想要提高房屋的實用性、便捷性；為了增加房屋的空間或使用面積；物業(yè)公司和相關部門的監(jiān)管沒有跟上，未及時對業(yè)主此類行為進行監(jiān)督或者處罰，導致一些業(yè)主認為違法成本不高故隨意改造房屋。

　　在李凌看來，一些業(yè)主缺乏基本的建筑知識和法律意識，未認識到改造后對房屋造成的安全隱患和可能承擔的法律責任，甚至曲解法律。

　　“民法典規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但這種權利的行使不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。一些業(yè)主缺乏對公序良俗的基本尊重，只考慮自己的利益，沒有意識到這樣做破壞了公共利益、鄰里關系。”李凌說。

　　強化教育加強監(jiān)管

　　事先明確違約責任

　　實際上，早在2002年，原建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》就明確規(guī)定“將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的”，對于裝修人和裝飾裝修企業(yè)，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

　　2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于進一步加強城市房屋室內裝飾裝修安全管理的通知，要求按照誰所有誰負責、誰使用誰負責的原則，城市房屋所有人、使用人是房屋室內裝飾裝修安全管理的第一責任人，實施房屋室內裝飾裝修活動應當嚴格遵守有關法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，禁止“未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體”的行為。

　　還有一些地方通過立法的方式禁止住宅裝修擅自變動房屋主體結構。例如《廣州市物業(yè)管理條例》規(guī)定，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方等。

　　那么又該如何進一步治理實踐中居民私自改造房屋結構的現(xiàn)象？

　　孟麗娜建議，在小區(qū)管理規(guī)約以及物業(yè)公司服務合同中，增加對居民裝修時私自改造房屋結構、損害其他業(yè)主權益的情形的禁止性規(guī)定以及相應的違約責任，賦予業(yè)主委員會、物業(yè)公司對違規(guī)行為的制止、勸阻、公示、報告的權利，并有權起訴相關業(yè)主要求承擔法律責任。

　　李凌提出，要對業(yè)主進行教育，厘清房屋改造需要注意的問題。房屋改造雖為業(yè)主的自由，但需在規(guī)定允許的范圍內進行，應確保所有改造活動都符合法律法規(guī)，包括建筑、規(guī)劃、環(huán)保和消防等相關法律法規(guī)；改造設計方案應確保結構安全；對廚房、衛(wèi)生間等有特殊功能的區(qū)域不要隨意調換；另外，考慮到改造可能對鄰里造成的影響，應提前與鄰居溝通。

　　“物業(yè)公司也應加強監(jiān)管。在業(yè)主簽訂裝修協(xié)議時，就要提醒業(yè)主裝修的注意事項，并在裝修過程中及結束時上門檢查，對違規(guī)行為及時制止，以維護業(yè)主的合法權益和鄰里關系的和諧穩(wěn)定。”李凌說。

　　孟麗娜還提到，行政主管機關可設置專門的舉報電話，受理廣大群眾對違法拆改的舉報，鼓勵群眾進行監(jiān)督；執(zhí)法機關加強巡查防控，劃定片區(qū)、明確責任，及時巡查發(fā)現(xiàn)、快速有效處置、做好跟蹤反饋；行政機關還要定期開展集中整治行動，嚴厲打擊私自拆改房屋的違法行為，發(fā)現(xiàn)一處，糾正一處。

　　“進一步完善相關法律規(guī)定，增加私自拆改房屋的違法成本，如提高處罰標準或加大懲戒力度，要求存在私自拆改行為的業(yè)主在整改前限制其不動產交易等。”孟麗娜說。