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　9月19日，西安新政正式落地，西安樓市的情況也出現(xiàn)了明顯的變化，從9月底到10月初，市場(chǎng)因政策刺激出現(xiàn)了一波購(gòu)買(mǎi)熱潮，但在國(guó)慶節(jié)后，這波熱度慢慢冷靜下來(lái)，10月供銷(xiāo)兩端的數(shù)據(jù)都不盡如預(yù)期。

　　供應(yīng)量與價(jià)格公示量

　　較9月均有明顯下降

　　房源供應(yīng)上，9月份市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式供應(yīng)，到了10月份供應(yīng)量迅速回落，基本回歸到全年的正常水平。從西安意向登記平臺(tái)上的供應(yīng)數(shù)據(jù)可以看出，10月份有23個(gè)（主城區(qū)+西咸含重復(fù)）項(xiàng)目進(jìn)行登記，共計(jì)約3886套房源，這個(gè)供應(yīng)數(shù)據(jù)算是今年目前單月新增供應(yīng)的第三低，僅次于1月份的2834套，2月份的2039套。供應(yīng)區(qū)域上，國(guó)際港務(wù)區(qū)、航天基地、雁塔區(qū)為當(dāng)月供應(yīng)量最多區(qū)域。其中航天基地的宸閱瀾山供應(yīng)了745套房源，是10月單盤(pán)一次性供應(yīng)最多的樓盤(pán)。雁塔區(qū)則有陜建雁南朗境、奧園和悅府等2個(gè)項(xiàng)目，分別供應(yīng)了346套和315套房源。剩余項(xiàng)目中供應(yīng)量少的只有15套。而灃東新城和平璟苑項(xiàng)目也在10月供應(yīng)了156套房源，也是當(dāng)月西咸新區(qū)僅有的一個(gè)登記項(xiàng)目。

　　在房源價(jià)格公示上，10月份西安樓市共有22個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格公示，總房源超3507套，公示樓盤(pán)數(shù)及房源量較9月均有明顯下降。價(jià)格公示的房源中，區(qū)域主要涉及灞橋區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、高新、港務(wù)、經(jīng)開(kāi)、曲江等8個(gè)區(qū)域，其中港務(wù)區(qū)備案5盤(pán)1157套房源，占比33%；高新區(qū)次之，2盤(pán)備案，總房源517套，占比14.74%；雁塔、蓮湖、未央等區(qū)域在10月均未有項(xiàng)目公示價(jià)格。價(jià)格方面，10月份備案的19個(gè)項(xiàng)目中，主要還是以剛需、剛改房源為主，而均價(jià)2.5萬(wàn)/㎡及以上的項(xiàng)目?jī)H4盤(pán)，分別是保利云谷天匯、大明宮金茂府二期（小高層）、天地源棠頌坊以及西安自然界。

　　單價(jià)近3萬(wàn)的豪宅要“千人搖”

　　均價(jià)13630元/㎡的盤(pán)無(wú)人買(mǎi)

　　從10月份整體的成交端來(lái)看，冷熱不均的狀態(tài)仍在持續(xù)。全月出現(xiàn)了4個(gè)“千人搖”的項(xiàng)目，分別為中糧·悅著云軒、星河灣、宸閱瀾山、龍翔奧城云璽。中簽率最低的是中糧·悅著云軒項(xiàng)目，99套房源線上登記1440組家庭，核驗(yàn)通過(guò)1294組，中簽率7.65%。星河灣和宸閱瀾山都是新項(xiàng)目首次登記。星河灣備案均價(jià)將近3萬(wàn)元/㎡，再加上戶(hù)型大，總價(jià)高，出現(xiàn)“千人搖”的現(xiàn)象也是10月份樓市的一大亮點(diǎn)。宸閱瀾山則因地理位置優(yōu)勢(shì)，再加上準(zhǔn)現(xiàn)房、性?xún)r(jià)比高，一入市就抓住了眾多剛需、剛改客群的眼球。大體估算，這3個(gè)“千人搖”就貢獻(xiàn)了全月接近2/3的核驗(yàn)量。

　　此外，還有6個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，分別為中國(guó)鐵建西派璟悅、西港瀾庭、和平璟苑、自然界、陜建錦泓府（瀾悅、璟樾）、保利云谷天匯。其中和平璟苑是灃東新城2023年首個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，地段優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有高新一中灃東中學(xué)（初中+高中）等優(yōu)質(zhì)教育資源，距離地鐵5號(hào)線阿房宮南站僅有約300米，而且價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)。由此可見(jiàn)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，依舊在搖號(hào)的要么是地段核心、資源優(yōu)質(zhì)的改善樓盤(pán)，要么就是擁有極致的性?xún)r(jià)比。

　　當(dāng)然，10月份也出現(xiàn)了核驗(yàn)差甚至零核驗(yàn)的項(xiàng)目。未央華府91套房，僅僅只有5組家庭核驗(yàn)通過(guò)，頤合庭項(xiàng)目雖單價(jià)僅13630元/㎡，但是卻出現(xiàn)了零核驗(yàn)的情況，主要源于項(xiàng)目曾經(jīng)出現(xiàn)爛尾。從去化率來(lái)看，搖號(hào)盤(pán)和熱盤(pán)的去化率依舊很高。據(jù)案場(chǎng)信息，保利云谷天匯、中糧悅著云軒、保利天珺、曲江星河灣花園4盤(pán)去化率均達(dá)到90%以上。綠城全運(yùn)村丹桂苑和金泰新里城幾乎實(shí)現(xiàn)100%去化。

　　從10月份的市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出，冷熱不均的現(xiàn)象仍舊持續(xù)且愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)現(xiàn)象在未來(lái)的市場(chǎng)中還會(huì)長(zhǎng)期存在。

　　購(gòu)買(mǎi)力不足仍是主因

　　購(gòu)房者應(yīng)抓住年底前優(yōu)惠時(shí)機(jī)

　　從西安“9.19”新政到現(xiàn)在，不到2個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)在經(jīng)歷了一小波高潮之后已經(jīng)開(kāi)始逐步冷靜，究其原因，主要還是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和購(gòu)買(mǎi)力不足。

　　創(chuàng)典全程投資顧問(wèn)中心總經(jīng)理蘇利峰認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變了，之前是需求量、購(gòu)買(mǎi)力和預(yù)期都在，所以有政策寬松即刻顯效果。但當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)內(nèi)外承壓，各行各業(yè)收入預(yù)期差，消費(fèi)收緊；其次強(qiáng)刺激新政推出后，在購(gòu)房門(mén)口徘徊的擬入場(chǎng)客戶(hù)被助力推了進(jìn)去，引起短暫一波小高潮。但消化完畢后，新客戶(hù)并未集中大批量入場(chǎng)，仍然在徘徊猶豫。

　　西安房地產(chǎn)資深分析師朱郁則認(rèn)為，除了經(jīng)濟(jì)形式以及購(gòu)買(mǎi)力之外，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)轉(zhuǎn)弱，行業(yè)景氣度指數(shù)仍在下行通道中，致使市場(chǎng)仍階段性存在觀望情緒，影響市場(chǎng)活力。

　　蘇利峰建議，房地產(chǎn)想進(jìn)入長(zhǎng)久的健康發(fā)展階段，就必須扭轉(zhuǎn)居民對(duì)未來(lái)的信心和預(yù)期，提升買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)能力，即救市的終極手段應(yīng)該是“富民”，包括逐步改善失業(yè)、醫(yī)療、生育、教育、養(yǎng)老等社會(huì)保障。

　　進(jìn)入11月份，距離2023年結(jié)束不足2個(gè)月，是房企年底業(yè)績(jī)沖刺的重要階段，也是往年購(gòu)房?jī)?yōu)惠比較大的階段。朱郁認(rèn)為，西安市場(chǎng)在短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將不降反升，平銷(xiāo)降價(jià)、首開(kāi)高優(yōu)惠、置業(yè)大禮包、買(mǎi)即贈(zèng)附加值服務(wù)將為常態(tài)比拼手段，旨在跑量搶收，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)成房企各自年度指標(biāo)。對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)結(jié)合自身置業(yè)需求，勿錯(cuò)失市場(chǎng)利好帶來(lái)的窗口良機(jī)。

　　蘇利峰認(rèn)為，預(yù)期市場(chǎng)分化會(huì)更加嚴(yán)重，除了主城區(qū)小幅優(yōu)惠刺激銷(xiāo)售外，外圍缺乏產(chǎn)業(yè)，缺乏人口地域會(huì)更加艱難，低價(jià)也很難換量，但很多企業(yè)堅(jiān)持不住或會(huì)低價(jià)“換命”。 華商報(bào)記者 黨蘭 張毅