跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(wǎng)(029-87344613)住房與我們每個人的生活息息相關，買房也是人生中的一件大事。但在房屋買賣交易過程中，往往會因各種原因產(chǎn)生糾紛或不愉快。西安市未央?yún)^(qū)人民法院法官趙冰對《中華人民共和國民法典》中有關房屋買賣合同的相關問題進行了解讀。
【案例一】
小張在西安買了一套商品房，但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理不動產(chǎn)權證，小張仔細查看才發(fā)現(xiàn)，合同約定開發(fā)商既逾期交房又逾期辦理產(chǎn)權證時，購房人只能要求開發(fā)商擇一承擔違約責任。小張應該怎么辦？
【解析】
趙冰認為，遇到這樣的問題，小張既可以要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任，也可以要求其承擔逾期辦證的違約責任。在商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需要出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發(fā)商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔，應認定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務的無效格式條款，開發(fā)商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：
（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。
【案例二】
小李在西安買了一套二手房，賣方遲遲不肯過戶，房屋買賣合同里既約定了違約金又約定了定金，小李是不是可以同時主張？
【解析】
趙冰認為，小李不可以同時主張，只能夠選擇其一。違約金和定金競合時，非違約方可以選擇適用違約金或者定金條款。在合同沒有約定適用哪一種時，擇高而選。但當事人約定的違約金超過損失的30%的，一般可以認定為過分高于造成的損失。當事人主張約定的違約金過高，請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同約定、履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用原則進行考量。
定金均以貨幣交付，且定金的數(shù)額以合同標的額的比例作為根據(jù)。定金的數(shù)額由當事人約定，當事人可以自由約定定金數(shù)額，但不能超過合同總金額的20%，超過該限額的定金約定無效。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定的定金數(shù)額的，視為變更約定定金數(shù)額，以實際交付的定金數(shù)額為準。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數(shù)額由當事人約定；但是不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。
《中華人民共和國民法典》第五百八十八條規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。（馬黎）
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